Die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland steht vor einer bedeutenden finanziellen Herausforderung, da eine Finanzierungslücke von enormen 77 Milliarden Euro klafft. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, wovon etwa ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings zeigen sich Schwierigkeiten aufgrund von Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen, wodurch etwa 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Gewerbliche Immobilienkredite in Deutschland: Schwierige Lage durch verschärfte Kreditvergabe
Die gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte haben zu einer Verschärfung der Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt geführt, wie Daniel Sander von CBRE erklärt. Dadurch gestaltet sich die Beschaffung entsprechender Kredite schwieriger und kostspieliger. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, können zusätzliches Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen eingesetzt werden. Es besteht jedoch das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und keine realistische Möglichkeit zur Überbrückung besteht. Sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber könnten dabei Verluste erleiden.
Auswirkungen des Zinsanstiegs seit 2023 auf Mieter und Immobilien
Seit dem Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Obwohl es leichte Entspannungssignale gibt, besteht die Möglichkeit, dass die Inflation zurückkehrt und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belastet. Zudem erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Finanzierungslücken: Mehrfamilienhäuser und Büros besonders betroffen nach CBRE-Analyse
Laut einer Analyse von CBRE weisen Mehrfamilienhäuser und Büroimmobilien in Deutschland die größten Finanzierungslücken auf. Die Finanzierungslücke bei Mehrfamilienhäusern beläuft sich auf 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der Kredite ausmacht, die refinanziert werden müssen. Bei Büroimmobilien liegt die Finanzierungslücke bei 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Analyse zeigt: Deutschland mit größtem Anteil an problematischen Immobilienkrediten
Im Rahmen einer Europa-Studie hat CBRE eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland beläuft sich der Anteil der nicht mehr refinanzierbaren Kredite auf etwa 27,5 Prozent, was einem Betrag von 176 Milliarden Euro entspricht. Dieser höhere Anteil an problematischen Immobilienkrediten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Durchschnitt verdeutlicht die anhaltenden Herausforderungen in der gewerblichen Immobilienbranche des Landes.
Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien in Deutschland ist insgesamt eine anspruchsvolle Aufgabe. Die steigenden Zinssätze, sinkenden Immobilienwerte und restriktiven Kreditvergabekriterien erschweren den Erhalt von Krediten. Allerdings können Finanzierungslücken durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsinstrumenten überbrückt werden. Es bleibt jedoch fraglich, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
